전세 계약 필수 체크리스트

1. 임차인 권리 확인

이 글에서는 전세계약 전 꼭 확인해야 할 임차인의 권리, 안전한 계약서 작성법, 그리고 세금 관련 필수 체크리스트를 알려드리고자 합니다. 전세계약은 임차인의 권리를 보호하고 안전하게 진행하는 것이 가장 중요하니 꼭 끝까지 읽어주세요.

 

우선, 전세계약에서 가장 중요한 것은 임차인의 권리를 보호하는 것입니다. 아래 세부사항을 통해 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.

• 등기부등본 확인: 등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리 상태를 확인할 수 있는 공식 문서입니다. 이를 통해 임대인이 실제 소유자인지, 부동산에 근저당, 가압류, 경매 등의 문제가 있는지 확인할 수 있습니다. 만약 등기부등본에 근저당 설정이 많거나 경매 기록이 있다면 보증금을 반환받지 못할 가능성이 있으니 주의가 필요합니다. 꼭 계약 당일, 계약 직전에 부동산에 등기부등본을 떼어달라고 요청하거나, 가장 좋은 것은 계약 직전에 본인이 직접 떼어보는 것입니다.
• 임대차보호법 활용: 임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률입니다. 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하면, 임대인이 바뀌더라도 해당 부동산에서 거주할 권리를 인정받을 수 있습니다. 우선변제권을 통해 부동산이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있습니다. 계약과 동시에 당일에 전입신고 및 확정일자를 동사무소에서 받으세요. *전입신고 및 확정일자 받는 방법 밑에 있으니 참고하세요.
• 임대인 신뢰도 검증: 계약 전 임대인의 신뢰성을 반드시 확인해야 합니다. 개인 임대인이라면 신분증을 요구하고, 법인 임대인이라면 사업자등록증을 확인하세요. 임대인의 채무 불이행 기록이나 세금 체납 여부를 확인하지 않으면, 계약 이후 문제가 발생할 수 있습니다. *임대인 세금 체납여부 확인하는 방법은 3. 세금관련 필수 확인 탭에 링크를 걸어두었으니 꼭 확인하세요.

 

2. 안전한 계약서 작성

전세계약의 성패는 계약서 작성의 철저함에 달려 있습니다. 꼼꼼히 작성하고, 주요 사항을 명확히 기록하세요.

• 특약사항 추가: 특약사항은 계약서에서 빠지기 쉬운 항목이지만, 매우 중요합니다. 보증금 반환 기한, 유지보수 책임, 위약금 조항 등은 계약 종료 시점에 분쟁을 방지하는 역할을 합니다. 예를 들어, 보일러나 수도 등의 고장 발생 시 누가 수리비를 부담할지 명시하지 않으면 책임을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. *특약사항으로 넣어야할 항목들은 밑에 글에 추가해놓았습니다. 참고하세요.
• 계약서 정보 확인: 계약서에 적힌 주소와 소유자 정보가 등기부등본과 일치하는지 반드시 확인하세요. 만약 정보가 다를 경우, 임대인이 소유자가 아닐 가능성이 있으므로 해당 계약은 무효가 될 위험이 있습니다.
• 서명 및 도장 확인: 계약서는 반드시 임대인과 임차인 모두의 서명 및 도장이 있어야 법적 효력이 발생합니다. 법인 임대인의 경우, 법인의 직인도 함께 받아야 합니다. 계약서 원본은 2부 작성하여 양측이 각각 보관해야 안전합니다.

 

3. 세금 관련 필수 확인

세금 문제를 사전에 점검하지 않으면 계약 후 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인은 물론, 임대인의 세금 상태도 확인해야 합니다.

• 임대차 신고: 임대차 계약 후 30일 이내에 임대차 신고를 해야 합니다. 이는 보증금 6000만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상의 경우 필수이며, 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 임대차 신고는 전입신고와 함께 진행되며, 대항력 확보에도 중요한 역할을 합니다.
• 임대인의 세금 체납 여부 확인: 임대인이 지방세나 종합부동산세를 체납한 경우, 해당 부동산이 압류되거나 경매에 넘어갈 수 있습니다. 임차인은 이런 상황에서 보증금을 반환받기 어렵게 되므로 계약 전 반드시 세금 체납 여부를 확인해야 합니다. 임대인 미납세금 조회는 아래 글을 꼭 참고해주세요.

임대인 미납세금(국세/지방세) 확인 방법 및 주의사항

 

• 세금 감면 혜택 활용: 임차인이 청년이라면 전세 대출 이자 공제와 같은 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 정부나 지방자치단체에서 지원하는 혜택을 확인하고 활용하면, 이자 부담을 줄이고 안정적인 계약을 진행할 수 있습니다.

전세계약은 단순히 임대료를 내는 계약이 아니라, 임차인 여러분의 권리를 보호하고 보증금을 안전하게 지키는 중요한 과정입니다. 계약 전 철저히 준비하고 위의 체크리스트를 꼼꼼히 점검하면, 안전하고 만족스러운 전세계약을 체결하시기 바랍니다.