주택임대보증보험 미가입, 일부가입 조건 완벽정리

주택임대보증보험 미가입 조건 / 일부가입 조건 알아보기

(20.08.18.) 민간임대주택법 시행 이후 등록한 임대주택은 등록 즉시 가입 대상이 됩니다. 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않으면 최대 3천만원의 과태료과 부과된다는 점에서 법이 매우 엄격하다는 것을 알 수 있습니다. 하지만 예외로 '임대보증금 보증' 가입 의무가 면제되거나, 일부만 가입이 가능한 임대사업자들도 있는데요, 다음 3가지 중 어느 하나에 해당하면 보증에 가입하지 않아도 됩니다. 

집주인이 임대사업자라면? 전세보증보험가입 의무입니다.

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보증 가입이 면제되는 임대사업자의 조건 3가지 (한 가지라도 조건 충족시)

① 임대보증금이 '주택임자보호법'상 '최우선 변제금액' 이하이면서 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우

최우선 변제금액은 지역마다 다릅니다. 서울은 5천만원입니다. 임대보증금이 5천만원 이하라면 임차인의 동의를 받아 보증에 가입하지 않는 경우도 가능합니다. 
 

② 임대사업자가 LH, SH, 지방공사 등 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우.

국가가 임대인인 경우엔 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 없기 때문이죠.
 

③ 임차인이 보증회사(HUG, SGI서울보증 등)나 이에 준하는 기관 HF에서 운용하는 <전세금 반환 보증> 에 가입했고, 임대사업자가 이 보증에 대한 보증 수수료를 전부 지급한 경우.

임차인이 보증보험에 들었고 수수료를 임대인이 내줬기 때문에 임대인 이름으로 또 보증보험에 가입할 필요가 없다는 뜻이죠

[별지_제25호의2서식]_임대보증금_보증_미가입에_대한_임차인_동의서(보증금이_우선변제금_이하인_경우)(민간임대주택에_관한_특별법_시행규칙).hwp

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임대 보증금 일부만 가입하는 경우
(모든 조건 충족시)

① 근저당이 세대별로 분리된 경우
 
② 임대인이 임대보증금보다 선순위인 제한물권(압류,가압류,가처분 등) 해소한 경우
 
③ 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우

 전세권설정은전세권자가 전세금을 지급하고 그 부동산을 용도에 따라 사용/수익할 수 있는 등기입니다. 그래서 임대인들은 잘 안해줍니다. 특별한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못할때 집행권원 판결 없이 곧바로 임의경매 신청이 가능한 자격을 부여해주는 것입니다. 

보증보험과 전세권은 둘 중 하나를 가입/설정하면 됩니다. 이중 비용을 소요할 필요가 없으며, 전세권 설정이 되어있는 경우에 보증보험 가입이 거절될 수도 있습니다. 전세권설정과 전세보증보험에 관한 비교 글은 다음 번에 올리도록 하겠습니다.
 

④ 임차인이 일부금액 보증 가입에 동의한 경우

임차인 동의가 없으면 일부금액만 보증보험에 들 수 없습니다.
 

Q. 임대인이 주택임대사업자 이지만, 보증금이 낮아서 보증보험 들어줄 의무가 없다는데요?

** [보증대상금액]=[담보권 설정금액]+[임대보증금]-[주택가격의 60%] 을 계산했을때 0 이하가 나오는 경우엔 그렇습니다.

위의 계산 식이 일부금액 보증가능 금액인데 보증대상 금액이 0원(이하)이니 보험 들어줄 대상이 없다는 뜻입니다. 하지만 0원이든 미가입이든 임차인의 동의는 필요합니다.
 
 

주택가격 산정방법  
공시가격 X 적용비율

구분	9억원 미만	9~15억원	15억원 이상
공동주택 적용비율	150%	140%	130%
단독주택 적용비율	190%	180%	160%

 

<예시>
아파트 매매가 10억 (공시지가)
담보설정금액 1억
임대보증금액 4억

[보증대상금액] =
[1억] + [4억] - [10억X140%X60%]=
 [1억] + [4억] - [8.4억] = - 3.4억이 나옵니다

0 이하이기 때문에 보증보험 가입이 면제되는 것입니다. 

 
즉 매매가 대비 전세가가 싼 경우엔 임대인의 보증보험 가입 의무가 아니게 된다는 것, 아셨죠?

[별지+제25호+서식]+임대보증금+일부보증에+대한+임차인+동의서.hwp

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집주인이 임대사업자인데 가입하지 않아도 되는(면제) 경우나 일부가입만 해도 되는 경우에 대해 알아봤습니다.

위의 사유로 보증보험을 임대인이 들어주지 않는다고 하면 세입자인 여러분들이 꼭 들어야 여러분의 보증금을 지킬 수 있습니다. 보증보험이 부동산 물건의 하자로 들지 못할 경우 계약을 무효로 하는 특약을 꼭 넣으시고, 전세보증금반환보증보험을 들어 놓으시길 바랍니다.