보증보험가입vs전세권설정, 뭐가 더 좋을까? 비용 차이점 전입신고 확정일자

 

전세권설정vs전세보증금반환보증보험, 무엇이 더 좋을까?

안녕하세요, 온라인복덕방 운영자 재재입니다. 저번 글에서 세입자로 들어갈때 들어야 하는 보증보험에 대해 알아보았는데요, 이번에는 전세보증금반환보증보험과 함께 많이 고려하는 전세권 설정에 대해 알아보고, 둘 중 무엇을 가입하는게 좋을지 알아보겠습니다.
 

전세권설정이란?

전세권 설정은 전세기간이 만료되었을 때 전세금을 반환받을 권리를 등기부등본상에 등재하여 보장받는 행위입니다. 그래서 전세권설정을 하면 전세권 설정하였다는 문구가 등기사항전부증명서 을구에 기록됩니다. 전세금 받을 권리가 있다는 것을 등기에 표시하는 것이죠. 
 
전세권설정의 효력은 크게 네 가지가 있는데요,
① 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 왔을 때 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다.
② 소송 없이 경매 집행이 가능합니다.
보통의 경우 전세금을 돌려받지 못하면 확정일자만 있는 경우 반환청구 소송과 승소 후에 경매집행에 신청하는 과정을 거쳐야 합니다. 하지만 전세권 설정이 되어있다면 소송 없이 경매 집행 절차를 진행할 수 있습니다. 
③ 임대인 동의 없이 전세권을 양도하거나 '전전세'를 할 수 있습니다.
임차인이 제 3자에게 전전세를 주거나 전세권을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 임대인에겐 큰 리스크가 됩니다.
④ 전입신고나 실거주 요건이 필요 없습니다.
임차인 입장에서는 혹시나 전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 할 수도 있기 때문에 필요한 권리일 수 있습니다. 미리 이사를 나가더라도 전세보증금에 대한 권리를 유지할 수 있는 것이죠. 전세권설정이 아닌 보증보험에 들었을 시에는 절대 먼저 이사 가시면 안 됩니다. 효력이 사라져요. 이건 다음 글에서 다루겠습니다.

전세권 설정은 집주인 동의가 필요합니다.

전세권설정의 특징은 집주인 동의가 필요하다는 것입니다. 등기부등본에 전세권 내용을 기재하는 것이기 때문에 임대인의 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증이 필요하기 때문입니다. 등기사항전부증명서에 권리를 명시한다는 점에서 확정일자, 전입신고와 같은 효력을 지니게 됩니다.

수수료가 비쌉니다.

전세권 설정에 드는 비용은 대체로 임차인이 부담합니다. 전세권 설정은 개인이 하지 않고, 법무사를 통해 진행됩니다. 보증금 액수에 따라 법무사 대리 비용까지 수십~백 만원 정도가 발생하게 됩니다. 그 외에 등기신청 수수료(15,000원), 등록면허세(전세보증금의 0.02%), 교육세(등록세의 20%) 등을 지출해야 합니다.
 
예를 들어 전세보증금이 4억이라면 법무사 수수료 빼고도 100만 원은 지출해야 합니다. 법무사 수수료는 다 다르지만 20~30을 잡으면 최소 120만 원 정도 필요합니다. 전세보증 보험은 4억 기준 1년에 약 48만 원, 2년에 96만 원 정도가 필요합니다.

둘 중 무엇이 더 좋을까?

모두 각자의 사정이 있는만큼 모두에게 같은 것을 추천하긴 힘듭니다. 보증보험이 들고 싶어도 안 될 수도 있고, 전세권 설정이 하고싶지만 집주인이 동의를 안 해 줄수도 있기 때문입니다. 하지만 보통의 경우, 전세권 설정보다는 보증보험을 더 많이 가입하며, 가입도 쉬운 경우가 많습니다.
 
그 이유는 전세권 설정의 경우 집주인에게 돈을 돌려받지 못하는 상황에 놓이면 경매에 돌입하여 보증금을 배당받을 수 있으나, 경매가 완료되기까지 최소 4~5개월 이상의 시간이 소요됩니다. (전세권설정이 임대인의 동의도 얻어야 하고 까다롭고 금액도 많이 드는 점도 있습니다. 전세권 설정은 자동말소가 아니라 따로 법원 등기소 은행에서 해지신청도 해야 합니다.) 
 
반면 보증보험은 같은 상황일 때 보증보험회사에 전세사고를 신청하면 1~2개월 후에 보험금을 수령할 수 있습니다. 말 그대로 보증금 반환을 보증해 주는 보험이기 때문이죠. 전세금 반환보증보험의 경우 경매절차 없이 보험사로부터 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 집주인 동의도 필요 없기 때문에 많은 사람들이 전세금반환보증보험에 더 가입을 많이 합니다.
 
세입자의 경우 다음 갈 집을 계약해 두는 게 대부분이기 때문에 수개월을 목돈 보증금을 돌려받지 못하고 있는 건 세입자에게 아주 큰 피해입니다. 그래서 조금이라도 더 빨리, 전액을 돌려받는 게 중요합니다. 전세권 설정이든 보증보험 가입이든 이 두 가지는 모두 세입자로서 나의 전세금을 지키기 위함입니다. 개인의 사정에 따라, 그리고 물건의 상황에 따라 필요 상품은 달라질 수 있겠습니다. 위에 기재한 전세권 설정과 전세보증금반환보증보험의 특징을 잘 살피셔서 둘 중 꼭 하나는 가입하셔서 전세금을 안전하게 돌려받으시길 바랍니다.