전세사기, 깡통전세 예방하는 법

 

전세사기로 인한 피해는 매년 증가하고 있으며, 이를 방지하기 위해서는 계약 단계에서의 꼼꼼한 점검이 필수입니다. 본 글에서는 계약 전, 계약 중, 계약 후 단계별로 전세사기를 예방할 수 있는 체크리스트를 상세히 안내하고, 관련 팁과 정보를 제공합니다.

1. 계약 전: 준비 단계에서 체크해야 할 사항

전세 계약을 시작하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 집주인의 신원 확인과 소유권 점검입니다. 이러한 과정을 소홀히 하면 계약 자체가 불법적으로 진행될 수 있어 피해를 입을 가능성이 큽니다. 아래는 계약 전 확인해야 할 주요 항목들입니다.

① 집주인의 신원 및 소유권 확인
- 집주인의 소유 여부를 확인하기 위해 등기부등본을 반드시 발급받아야 합니다. 이를 통해 집주인이 실제 소유자인지, 해당 주택에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다.
- 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.
- 집주인의 신분증 사본과 본인 확인 절차를 병행하여 계약 상대방이 실제 집주인인지 확인하세요.

② 주변 시세 조사
- 전세 계약 전, 해당 지역의 전세 시세를 꼼꼼히 조사하세요. 이는 허위 매물이나 시세보다 지나치게 낮은 전세금을 제안하는 집주인을 걸러내는 데 도움이 됩니다.
- 부동산 거래 플랫폼(예: 직방, 다방 등)을 활용해 시세 정보를 확인하고, 실제 주변 부동산을 방문해 구체적인 정보를 비교하세요.

③ 공인중개사 사무소 확인
- 계약을 진행하려는 중개인이 등록된 공인중개사인지 확인하세요. 이는 공인중개사협회 웹사이트를 통해 조회할 수 있습니다.
- 공인중개사가 소속된 사무소의 등록증과 중개사 본인의 신분증을 확인한 후 계약을 진행하세요.

2. 계약 중: 안전한 계약서를 작성하는 법

계약 단계에서 가장 중요한 것은 정확한 계약서 작성과 보증금 보호 장치 마련입니다. 이 단계에서 실수하거나 서류를 꼼꼼히 확인하지 않으면, 사기를 당할 가능성이 크게 높아질 수 있습니다.

① 계약서 작성 시 주의사항
- 계약서에는 보증금 반환 조항과 임대차 기간을 명확히 명시하세요.
- 집주인의 이름과 주소, 부동산 정보가 등기부등본과 일치하는지 확인한 후 계약서를 작성합니다.
- 계약금은 반드시 집주인의 본인 명의 계좌로 송금하며, 대리인 계좌로의 송금은 지양하세요.

② 계약금을 입금하기 전 확인해야 할 사항
- 계약금을 입금하기 전에 해당 부동산이 경매나 공매에 넘어갈 가능성이 있는지 반드시 확인하세요. 이는 등기부등본의 근저당권이나 가압류 기록을 통해 확인할 수 있습니다.
- 중개인이 제안하는 계약 조건이 과도하게 유리하다면, 반드시 추가적인 상담을 통해 신뢰성을 확인하세요.

③ 확정일자와 전입신고
- 계약 체결 후 바로 확정일자를 받으세요. 확정일자는 동사무소에서 전입신고와 함께 처리할 수 있습니다. 이는 보증금을 법적으로 보호받는 데 필수적인 절차입니다.
- 확정일자와 전입신고는 계약 후 3일 이내에 진행하는 것이 일반적이지만, 꼭 계약 당일에 동사무소에서 확정일자와 전입신고를 받으시는 것을 추천드립니다. 

3. 계약 후: 보증금 반환과 사후 관리

계약이 완료되었다고 해서 안심할 수는 없습니다. 계약 후에도 꾸준히 부동산 상태를 점검하고, 집주인의 상황 변화를 주시해야 전세사기를 완벽히 예방할 수 있습니다.

① 전세보증보험 가입
- 보증금을 안전하게 보호하기 위해 전세보증보험 가입을 적극 검토하세요. 전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험사가 이를 대신 보상해 주는 제도입니다.
- 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 가입할 수 있으며, 보험료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준입니다.

중요: 매매가와 전세가가 거의 유사한 빌라, 대출금이 많이 잡혀있는 물건은 전세보증보험 가입 심사에서 거절됩니다. 보험회사에서 보험을 거절하는 이유는 그만큼 보증금을 돌려받을 수 없는 가능성이 높다고 보는 것이니, 깡통전세는 꼭 유의하시기 바랍니다.

② 주기적인 부동산 상태 확인
- 계약 기간 중에도 해당 부동산의 등기부등본을 정기적으로 확인하여 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되지 않았는지 점검하세요.
- 등기부등본은 앞서 언급한 대법원 인터넷 등기소에서 언제든 발급받을 수 있습니다.

③ 보증금 반환 절차 준비
- 계약 종료 2~3개월 전부터 집주인과 보증금 반환 일정을 조율하세요.
- 만약 반환이 지연되거나 문제가 생길 경우, 바로 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

결론

사실 전세사기는 작정하고 임차인에게 사기를 친다면 당해낼 도리가 없을때도 있습니다. 그렇기 때문에 나의 보증금을 지켜주는 보증보험을 꼭 가입하시길 추천드리는 것이며, 계약 단계별로 꼼꼼히 점검하고, 법률적 장치를 적극 활용해야 합니다. 특히, 계약 전 집주인의 신원 확인과 등기부등본 조회, 계약 중 확정일자 및 전입신고 등의 절차를 철저히 지키는 것이 중요합니다. 부동산의 말보다는 직접 나에게 필요한 무엇보다도 모든 과정에서 전문가의 도움을 받으며 진행하면 더욱 안전한 계약이 가능합니다.

"안전한 전세 계약은 철저한 준비에서 시작됩니다!"